Sposoby zarządzania nieruchomością wspólną mogą być różne. Przede wszystkim na samym początku, przy zawiązywaniu wspólnoty, pierwsi kupujący lokale mogą powierzyć zarządzanie nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej. Jeśli jednak tego nie uczynią (zawsze w akcie notarialnym), to w dużych wspólnotach trzeba wybrać zarząd. Można też wynająć firmę Omówienie zadań i obowiązków zarządu i zarządcy nieruchomości w zakresie przygotowania się do zebrania wspólnoty. 4. Zaprezentowanie przygotowania do zebrania wspólnoty zarówno od strony merytorycznej jak i organizacyjnej. 5. Przedstawienie wskazówek jak postępować w okresie pandemii. 6. Omówienie zasad przeprowadzenia zebrania Już po nabyciu lokalu dowiedział się od zarządcy, że w dniu 9 lutego 2011 r. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej, w trakcie którego podjęte zostały zaskarżone uchwały. Na żądanie powoda zarządca doręczył mu także protokół zebrania oraz potwierdzone za zgodność z oryginałem odpisy podjętych uchwał. 1. Czym zajmuje się przewodniczący zebrania wspólnoty mieszkaniowej? Przewodniczący zebrania prowadzi je i czuwa nad prawidłowością jego przebiegu. Dba o to, by odbywało się ono zgodnie z porządkiem. 05/03/2019 Ogłoszenie. Zgodnie z przepisami art. 30 Ustawy o własności lokali, Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. Starobojarskiej 10 w Białymstoku zwołuje. zebranie właścicieli lokali w nieruchomości przy ul. Starobojarskiej 10 w Białymstoku. Zebranie odbędzie się w dniu 20.03.2019 (środa) o godzinie 18.00 w siedzibie Szkoły 7. Wzór uchwały w sprawie wynagrodzenia dla członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej za pełnioną funkcję – wersja 2; 7.1. Omówienie podstaw prawnych; 7.2. Praktyczne wskazówki; 8. Wzór uchwały w sprawie regulaminu pracy zarządu wspólnoty mieszkaniowej; 8.1. Omówienie podstaw prawnych; 8.2. Praktyczne wskazówki; 9. Ir4tpD. Uzyskaj pełen dostęp do serwisu! Załóż konto: Korzystaj ze wszystkich narzędzi: wzory dokumentów, akty prawne, orzeczenia szkolenia wideo ebooki eKursy Ponadto zapewnisz sobie dostęp do: odpowiedzi na indywidualne pytania – będziesz mógł je zadać naszym ekspertom, bazy porad i odpowiedzi na pytania zarządców. na bieżąco aktualizowanych informacji o zmianach w prawie (24h/dobę). Uzyskaj dostęp » Mam już dostęp ? Logowanie Adres e-mail:HasłoNie pamiętam hasłaZapamiętaj mnie. Możesz także założyć konto testowe na 2 dni Załóż konto testowe » Słowa kluczowe:wspólnota mieszkaniowazebranie wspólnoty « poprzedni artykułPełnomocnictwo do zarządu lokalem następny artykuł »Sprawozdanie roczne zarządu Czytaj podobneLekcja 5. Czy obowiązuje forma szczególna pełnomocnictwa do udziału w zebraniu właścicieli lokali i głosowania na zebraniu w związku z wymogiem zaprotokołowania uchwały przez notariusza ?Jak prawidłowo prowadzić dokumentację wspólnoty mieszkaniowej, by uniknąć odpowiedzialności karnoskarbowejUchwała właścicieli o odłączeniu od spółdzielniLekcja 4. Czy zarządca nieruchomości wspólnej posiada legitymację do występowania w sprawach sądowychKorzystanie z balkonów w dobie izolacjiNajczęściej czytane Od 2022 roku nowe warunki zabudowy » Pajęczarz, czyli gdy sąsiad podkrada nam prąd » Eksperci: Ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosną o 9,8 proc. 2022 i o 7,8 proc. w 2023 » Uściński: w przyszłym roku będzie dostępna aplikacja dot. emisyjności budynków » Zwrot kaucji od inwestora po upływie okresu gwarancji » Zapisz się na Newsletter Otrzymuj raz w tygodniu aktualne informacje o zmianach w prawie oraz komentarze ekspertów. Adres e-mail * Znam i akceptuję warunki Regulaminu i Polityki Prywatności * Chcę otrzymywać informacje drogą elektroniczną i telefoniczną o dodatkowych promocjach, rabatach dotyczących produktów własnych WIP i partnerów WIP. Wiem, że moja zgoda może być wycofana w dowolnym momencie. * Odbierz e-book wprezencie! Dokumentacja wspólnoty mieszkaniowej Top narzędziaUstawa z 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (tekst jedn.: z 2021 r., poz. 1973)»Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn.: z 2022 r., poz. 1452)»Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: z 2021 r., poz. 1540)»Ustawa z 26 czerwca 1974 r. - Kodeks pracy (tekst jedn.: z 2022 r., poz. 1510)»Ustawa z 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (tekst jedn.: z 2022 r., poz. 1467)»Ustawa z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: z 2021 r., poz. 735)»Prawo Nieruchomości 24 Do końca marca wspólnoty mieszkaniowe mają ustawowy obowiązek zwołania rocznego zabrania ogółu właścicieli lokali. Ma ono kluczowy charakter dla funkcjonowania wspólnoty, albowiem w jego trakcie podejmowane są decyzje związane chociażby z ustaleniem planu gospodarczego i opłat na pokrycie kosztów zarządu wspólnoty, czy też udzieleniem absolutorium dla zarządu wspólnoty. Z praktyki wynika, że w dużej ilości wspólnot zebrania roczne właścicieli miały odbyć się dopiero w najbliższych dniach. Obecna sytuacja w kraju i na świecie związana z zagrożeniem zakażenia wirusem SARS-CoV-2 spowodowała jednak, że zebrania są odwoływane i jest pewne, że nie zostaną one przeprowadzone przed upływem ustawowego terminu. Jak uzasadnić odwołanie zebrania rocznego? Czy brak zwołania zebrania ogółu właścicieli lokali w pierwszym kwartale roku może pociągać za sobą negatywne konsekwencje dla wspólnot mieszkaniowych? Czy wspólnoty mogą podjąć uchwały przewidziane dla zebrania rocznego w innym trybie (tj. poza faktycznym zebraniem właścicieli lokali)? Termin zwołania zebrania Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 Ustawy o własności lokali, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nad nieruchomością wspólną powierzono, jest obowiązany zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Powyższe oznacza, że do dnia 31 marca bieżącego roku we wszystkich „dużych” wspólnotach mieszkaniowych powinno zostać przeprowadzone zebranie ogółu właścicieli lokali. Co prawda literalna wykładania przepisu mogłaby wskazywać, że do końca marca zarząd lub zarządca muszą jedynie „zwołać” zebranie (a nie je przeprowadzić), niemniej tego typu pogląd – w ocenie komentatorów i mając na uwadze wykładnię funkcjonalną tego przepisu – nie wydaje się uzasadniony i może narażać wspólnotę na negatywne konsekwencje (o czym będzie jeszcze mowa w dalszej części). Od wskazanego terminu zwołania zebrania ogółu właścicieli lokali ustawodawca nie przewiduje wyjątku i przyjąć należy, iż termin ten nie może być modyfikowany. Innymi słowy zwołanie i odbycie zebrania właścicieli w okresie późniejszym oznacza, że bezwzględny obowiązek zarządu lub zarządcy nie został prawidłowo zrealizowany. Odwołanie zebrania z uwagi na stan zagrożenia epidemicznego W ostatnim czasie wspólnoty mieszkaniowe (a właściwie zarządy lub zarządcy w ich imieniu) niejednokrotnie odwołują terminy zebrania ogółu właścicieli lokali powołując się na treść Rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego (Dz. U. z 2019 r., poz. 433). Należy jednak zauważyć, że sam tekst Rozporządzenia nie daje wprost podstawy do odwołania zebrań wspólnoty mieszkaniowej, nawet gdy ilość uczestników zebrania miałaby przekraczać 50 osób. Zgodnie bowiem z § 9 ust. 1 Rozporządzenia zakazane zostało organizowanie zgromadzeń „w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia24 lipca 2015 r. – Prawo o zgromadzeniach (Dz. U. z 2019 r. poz. 631).” Wspomniany art. 3 ust. 1 Prawa o zgromadzeniach stanowi zaś, że „zgromadzeniem jest zgrupowanie osób na otwartej przestrzeni dostępnej dla nieokreślonych imiennie osób w określonym miejscu w celu odbycia wspólnych obrad lub w celu wspólnego wyrażenia stanowiska w sprawach publicznych.” Niewątpliwie zebranie ogółu właścicieli lokali ze swojego założenia nie jest „zgrupowaniem osób na otwartej przestrzeni” dostępnym „dla nieokreślonej imiennie” grupy. Nawet gdyby jednak przyjąć, że wskazany przepis Rozporządzenia znajduje zastosowanie do zebrań członków wspólnot mieszkaniowych, to wiele wspólnot musiałoby mieć na uwadze treść ust. 2 Rozporządzenia – „zakazu, o którym mowa w ust. 1, nie stosuje się, w przypadku gdy liczba uczestników zgromadzenia wynosi nie więcej niż 50 osób, wliczając w to organizatora i osoby działające w jego imieniu”. O ile zatem odwoływanie zebrań w celu ograniczenia powstawania skupisk ludzi, a tym samym minimalizowanie zagrożenia zakażeniem wirusem SARS-CoV-2 jest działaniem jak najbardziej racjonalnym, powszechnie akceptowanym i zasługującym na aprobatę, o tyle zarządcy i zarządcy wspólnot muszą mieć na uwadze, że działania w tym zakresie nie znajdują jednoznacznego usprawiedliwienia prawnego (wyraźnej podstawy prawnej). Należy o tym pamiętać przy podejmowaniu przez wspólnotę dalszych działań i czynności związanych z normalnym funkcjonowaniem, a także przy ocenie konsekwencji upływu terminu przeprowadzania zebrania ogółu właścicieli lokali. Skutki braku przeprowadzenia zebrania Zebranie roczne ogółu właścicieli lokali ma kluczowy charakter dla działania wspólnoty mieszkaniowej. Z perspektywy każdego właściciela realizuje ono funkcję informacyjną, kontrolną oraz planistyczną. Doniosłość zebrania rocznego jest tym większa, że „minimalny” przedmiot (zakres) zebrania precyzuje sama Ustawa o własności lokali. Zgodnie z art. 30 ust. 2 tej Ustawy, przedmiotem zebrania powinny być w szczególności: uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu, ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium. Brak przeprowadzenia zebrania powoduje, że uchwały w ww. zakresie (kluczowym dla działania wspólnoty mieszkaniowej), nie zostaną podjęte. Może to rodzić szereg komplikacji na przyszłość, w krótkiej perspektywie czasu (tym bardziej, że trudno ocenić kiedy obecna sytuacja epidemiczna ulegnie zmianie…). Jak bowiem oceniać ważność i skuteczność rozporządzeń finansowych dokonywanych przez zarząd lub zarządcę wobec braku uchwalenia planu gospodarczego? Czy zarząd lub zarządca będą legitymowani do podejmowania określnych działań, czy też ich działania będą obarczone wadą prawną? Powyższe może stanowić realne zagrożenie, wpływające bezpośrednio na odpowiedzialność zarządu lub zarządcy wspólnoty mieszkaniowej, a także funkcjonowanie samej wspólnoty mieszkaniowej. Stan wyższej konieczności W celu uzasadnienia decyzji o odwołaniu lub przesunięciu zwołanego wcześniej zebrania właściciel i uniknięcia ewentualnych negatywnych konsekwencji jego braku warto poszukać instytucji natury ogólnej, które zostały przewidziane przez ustawodawcę na tego typu sytuacje dużo wcześniej. Jedną z nich jest instytucja stanu wyższej konieczności. Generalnie o stanie wyższej konieczności możemy mówić wtedy, gdy w wyniku występującego niebezpieczeństwa ktoś dopuszcza się działania bezprawnego dla ratowania dobra oczywiście ważniejszego. Stan ten może wyłączać odpowiedzialność sprawcy. Jednocześnie, abyśmy mogli mówić o występowaniu stanu wyższej konieczności, niebezpieczeństwo musi mieć charakter rzeczywisty (mieć charakter realny a nie jedynie potencjalny) i bezpośredni. W przypadku zebrań rocznych we wspólnotach mieszkaniowych jako działanie bezprawne może być ocenianie odwoływanie zebrań pomimo ustawowego obowiązku i terminu do ich przeprowadzenia. Dobrem ratowanym będzie z kolei niewątpliwie zdrowie i życie ludzi. Przy czym obecna sytuacja – rozprzestrzenianie epidemii koronawirusa i wydanie ww. Rozporządzenia – również uzasadnia twierdzenia, że niebezpieczeństwo ma charakter rzeczywisty i bezpośredni. Możliwość „obiegowego” podjęcia uchwał rocznych Czy wobec braku możliwości bezpiecznego zorganizowania zebrań właścicieli, istnieje możliwość przeprowadzenia zebrania rocznego ogółu właścicieli lokali i podjęcie stosownych uchwał, ale nie w formie bezpośredniej? W wielu wspólnotach mieszkaniowych tego typu propozycje mają miejsce – zarządy lub zarządcy, chcą przeprowadzić zebranie roczne i podjąć wymagane dla tego zebrania uchwały wyłącznie w drodze indywidualnego zbierania głosów. Poza ryzykiem zagrożeń związanych z bezpieczeństwem, tego typu rozwiązanie budzi również wątpliwości prawne i może wywoływać negatywne skutki dla wspólnot na przyszłość. Wskazuje się bowiem, że w sprawach objętych porządkiem obrad rocznego zebrania ogółu właścicieli lokali, podejmowanie uchwał wyłącznie w trybie indywidualnego zbierania głosów jest niedopuszczalne. Wobec ustanowionego w przepisie obowiązku zwołania zebrania właścicieli, podjęcie uchwały z jego pominięciem będzie stanowiło naruszenie prawa uzasadniające wystąpienie do sądu z powództwem o uchylenie uchwały (por. K. Osajda, Ustawa o własności lokali. Komentarz, 2019). Pamiętać jednak należy, że wiele wspólnot wcześniej w drodze uchwał wprowadziło szczególne tryby głosowania nad uchwałami (np. głosowanie elektroniczne). Wówczas od zakresu regulacji szczególnej w danej wspólnocie mieszkaniowej i jej prawidłowości będą zależeć możliwości działania w konkretnej wspólnocie mieszkaniowej. *** Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że na pełną aprobatę zasługują decyzje osób zarządzających wspólnotami mieszkaniowymi, które w trosce o zdrowie i życie mieszkańców, odwołują zaplanowane wcześniej zebrania właścicieli. Pomimo braku wyraźnej podstawy prawnej, takie działania mogą znaleźć uzasadnienie prawne choćby w opisanym wyżej stanie wyższej konieczności. Pamiętać należy jednak, że wyjątkowa sytuacja, w której znajduje się obecnie społeczeństwo nie powinna być podstawą podejmowania działań bezprawnych. Stan zagrożenia prędzej czy później się skończy i pochopne decyzje mogą rodzić dalej idące konsekwencje prawne dla całej wspólnoty mieszkaniowej. Ważne : Tworzone przez wspólnoty mieszkaniowe tzw. regulaminy porządkowe w żaden sposób nie mogą nakładać na właścicieli poszczególnych lokali, większych obowiązków niż te, które wynikają z postanowień Kodeksu cywilnego (II CSK 601/08). REGULAMIN WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ Nieruchomości położonej w Krakowie, przy ul....., obejmującej działkę Nr ..., księga wieczysta Nr ..... wprowadzony uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej nr ................. z dnia ..................... Postanowienia ogólne. § 1 1. Ogół właścicieli położo, których lokale wchodzą w skład nieruchomości nej w Krakowie, przy ul. ........ tworzy wspólnotę Mieszkaniową, zwaną dalej Wspólnotą, o której mowa w ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz. U Nr 80 poz. 803 z 2000 r./ 2. Władzę uchwałodawczą we Wspólnocie stanowią właściciele lokali podejmujący decyzję przekraczające zwykły zarząd w trakcie zebrań ogółu właścicieli – rocznego lub nadzwyczajnych. 3. Dokumentem poświadczającym prawo własności lokalu jest wypis z księgi wieczystej albo umowa notarialna kupna lokalu wraz z zaświadczeniem o złożeniu wniosku o dokonanie wpisu do księgi wieczystej. § 2 Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. § 3 1. Udział właściciela lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. 2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. § 4 1. Zarządzanie nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali i sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego, zostało powierzone ....................................... zwanym dalej Zarządcą. 2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali, przyjęty przez dotychczasowych Współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do kolejnego nabywcy lokalu. 3. Zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, o którym mowa w ust. 1 § 4 niniejszego regulaminu, może nastąpić na podstawie uchwały Właścicieli lokali, zaprotokołowanej przez notariusza. Prawa i obowiązki właściciela. § 5 1. Wszystkim współwłaścicielom nieruchomości przysługują takie same uprawnienia. Odnosi się to również do ich obowiązków. 2. Współwłaściciel nieruchomości wspólnej ma prawo korzystania z niej w takim samym zakresie, w jakim nie narusza to praw innych współwłaścicieli. 3. Współwłaściciele lokali są zobowiązani do przestrzegania regulaminu porządku domowego wprowadzonego uchwałą Wspólnoty. § 6 1. Właściciel lokalu ma prawo do czerpania dochodów i innych pożytków z tego lokalu - z zastrzeżeniem, że lokal będzie wykorzystywany zgodnie z jego przeznaczeniem. 2. Dochody i inne pożytki z nieruchomości wspólnej przypadają współwłaścicielom proporcjonalnie do ich udziałów. W pierwszej kolejności pożytki przeznaczone są na pokrycie kosztów funkcjonowania nieruchomości wspólnej. § 7 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu oraz uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. 2. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: a/ wydatki na remonty i bieżącą konserwację; b/ opłaty za dostawę energii elektrycznej, gazu i wody, w części wspólnej, oraz antenę zbiorczą i domofony; c/ ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli lokali; d/ wydatki na utrzymanie porządku i czystości; e/ wynagrodzenie zarządcy; fundusz remontowy Wspólnoty powstaje z zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali. Środki zgromadzone na funduszu remontowym mogą być wykorzystywane na podstawie uchwały Wspólnoty, z uwzględnieniem postanowień zawartych w ust. 8 i 9 § 7 niniejszego regulaminu. 4. Na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i fundusz remontowy właściciele uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do 10 dnia każdego miesiąca. 5. Wpłat należy dokonywać na rachunek bankowy Wspólnoty albo do kasy Zarządcy. 6. Od zaległości w uiszczaniu opłat, o których mowa w ust. 4 § 7 niniejszego regulaminu, będą naliczane odsetki ustawowe. 7. W przypadku podwyższenia przez dostawców cen za usługi oraz opłat wpływających na wysokość kosztów zarządu, opłata należna od właścicieli lokali ulegnie od dnia podwyżek proporcjonalnemu wzrostowi. O każdej regulacji Zarządca powiadomi właścicieli lokali. 8. W przypadku wystąpienia konieczności wykonania prac przekraczających zakres bieżącej konserwacji, Zarządca może samodzielnie podjąć decyzję o wykonaniu robót i pokryciu z funduszu remontowego, z jednoczesnym powiadomieniem właścicieli lokali tworzących wspólnotę. 9. Zarządcy przysługuje prawo zaspokajania z funduszu remontowego wszelkich ciążących na Wspólnocie, jak również na poszczególnych jej członkach, zobowiązań z tytułu wykonywania zarządu. Nie zwalnia to Zarządcy z obowiązku dochodzenia w postępowaniu sądowym zapłaty tych należności, w celu uzupełnienia funduszu remontowego. § 8 1. Na żądanie Zarządcy właściciel lokalu jest zobowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, Ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej. 2. Właściciel lokalu ma obowiązek podania Zarządcy swojego adresu do korespondencji. Właściciel, który nie powiadomił Zarządcy o zmianie miejsca pobytu lub adresu do korespondencji, ponosi odpowiedzialność za szkody, jakie mogą wynikać z braku takiej informacji. Prawa i obowiązki Zarządcy. § 9 1. Zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – podejmuje decyzje samodzielnie we wszystkich czynnościach w zakresie zwykłego zarządu. 2. Do podjęcia przez Zarządcę czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca Zarządcy pełnomocnictwa, w formie prawem przewidzianym. 3. Zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd w przypadku braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali na podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, kierując się dobrem nieruchomości wspólnej oraz interesem wszystkich właścicieli. § 10 1. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności: - ustalenie wynagrodzenia zarządcy nieruchomości - przyjęcie rocznego planu gospodarczego - ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu - zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej - udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzaniem tym lokalem oraz zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu - udzielenia zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej - dokonanie podziału nieruchomości wspólnej - nabycie nieruchomości - wytoczenie powództwa przeciwko właścicielowi, który długotrwale zalega z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący bądź uporczywy przeciwko obowiązującemu porządku domowemu, albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym - określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez Zarządcę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej - ustalenie, w przypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub ich części, kosztów związanych zarówno do użytku poszczególnych właścicieli, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną - udzielania pełnomocnictw Zarządcy: · do występowania przed sądami i organami egzekucyjnymi oraz udzielania pełnomocnictw · do otwarcia rachunku bankowego 2. Do czynności zwykłego zarządu należą wszystkie sprawy z zakresu zarządzania nieruchomością wspólną nie zastrzeżone do kompetencji zebrań ogółu właścicieli, o których mowa w § 1 niniejszego regulaminu 3. Częścią wspólną nieruchomości są; a/ działka gruntu poza obrysem budynku - droga dojazdowa, drzewa, krzewy, trawniki b/ klatki schodowe, korytarze, przejścia oraz inne elementy służące do komunikacji wewnątrz budynku c/ pomieszczenie gospodarcze d/ fundamenty oraz inne elementy posadowienia budynku e/ ściany konstrukcyjne wraz z tynkami zewnętrznymi i elementami architektonicznymi oraz tynkami wewnętrznymi w pomieszczeniach należących do nieruchomości wspólnej f/ zewnętrza balkonów i loggii – koszty konserwacji i remontów ich wnętrza obciążają indywidualnych ich użytkowników g/ ściany działowe z wyjątkiem ścian działowych usytuowanych wewnątrz lokali h/ dach wraz z konstrukcja nośną, rynny obróbki blacharskie, ławy kominiarskie, włazy oraz drabiny i/ stropy pomiędzy poszczególnymi kondygnacjami, j/ przewody kominowe /spalinowe i wentylacyjne/ wraz z kominami, bez kratek wentylacyjnych, k/ instalacja centralnego ogrzewania - od pierwszego zaworu za wymiennikiem w węźle cieplnym do indywidualnego ciepłomierza służącego do pomiaru ciepła w lokalu, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych, l/ instalacja gazowa – od głównego zaworu w budynku do zaworu na wejściu do kotłowni ł/ instalacja elektryczna – od złącza do indywidualnych liczników na wejściu do lokalu, tzw. obwody administracyjne – instalacja elektryczna w pomieszczeniach wspólnych wraz z urządzeniami oświetleniowymi umieszczonymi na zewnętrznych ścianach budynku oraz instalacja dzwonkowa m/ instalacja wodociągowa, od pierwszego zaworu za wodomierzem głównym w budynku do indywidualnego wodomierza służącego do pomiaru wody zużytej w lokalu, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych n/ instalacja centralnej ciepłej wody, od pierwszego zaworu za wymiennikiem w węźle cieplnym do indywidualnego wodomierza służącego do pomiaru wody zużytej w lokalu, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych o/ instalacja kanalizacyjna, od pierwszej studzienki rewizyjnej, w tym piony, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych, podłączenia lokali w części znajdującej się poza tymi lokalami i syfony stropowe, z wyłączeniem odcinków służącym poszczególnym lokalom i znajdującym się w obrębie tych lokali, a także zewnętrzne i wewnętrzne rury spustowe p/ instalacja odgromowa, antena zbiorcza, instalacja domofonowa – bez urządzeń i osprzętu w lokalach § 11 W zakresie bieżącego administrowania nieruchomością do obowiązków Zarządcy należy w szczególności: 1. Podpisywanie w imieniu Wspólnoty umów na dostawę energii elektrycznej do części wspólnych budynku, wywozu nieczystości stałych, usług kominiarskich oraz innych koniecznych umów, które są niezbędne do utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym 2. Dbanie o porządek i czystość pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku właścicieli lokali oraz jego otoczenia 3. Ubezpieczenie budynku 4. Przestrzeganie prawa budowlanego w zakresie utrzymania obiektów Budowlanych art. 61, 62, 63 Ustawy Prawo Budowlane 5. Zapewnienie stałego dozoru konserwatorskiego w celu usuwania bieżących awarii urządzeń wodno-kanalizacyjnych, elektrycznych 6. Rozliczanie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej zgodnie z ustawą o własności lokali 7. Prowadzenie dla nieruchomości wspólnej odpowiedniej księgowości finansowej zgodnie z obowiązującymi przepisami w tym zakresie 8. Dokonywanie rozliczeń finansowych poprzez rachunek bankowy oraz ze swojej działalności rocznego sprawozdania 9. Do występowania przed sądem i organami egzekucyjnymi, oraz do udzielania pełnomocnictw procesowych w sprawach dotyczących na rzecz i w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej 10. Prowadzenie Ksiąg Obiektów Budowlanych 11. Wykonanie wymogów formalno-prawnych tj. numer NIP, numer REGON, założenie konta w banku Zebrania Wspólnoty § 12 1. Zarządca jest zobowiązany zwołać Zebranie Wspólnoty co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku 2. Przedmiotem corocznego Zebrania Wspólnoty powinny być w szczególności: a/ uchwalenie corocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu b/ ocena pracy Zarządcy c/ sprawozdanie Zarządcy i podjęcie uchwał w przedmiocie udzielania mu absolutorium 3. Jeśli Zarządca nie dotrzyma terminu, o którym mowa w § 12 ust. 2 coroczne zebranie może zwołać każdy z właścicieli 4. W razie potrzeby, zebrania Wspólnoty mogą być także zwoływane na wniosek Zarządcy lub 1/10 ogółu właścicieli, w okresie pomiędzy Zebraniami corocznymi 5. Organizacja zwoływanych zebrań spoczywa na Zarządcy 6. O terminie i miejscu zebrania Zarządca powiadamia właścicieli najpóźniej 1 tydzień przed planowanym terminem zebrania; wraz z powiadomieniem przesyła proponowany porządek zebrania 7. Z każdego zebrania sporządza się protokół. Protokół podpisują: prowadzący zebranie i protokolant. Załącznikami do protokołu są wszystkie dokumenty związane z Zebraniem – zawiadomienie o zebraniu, lista obecności i uchwały 8. Zebranie Wspólnoty uznaje się za uprawnione do podejmowania decyzji, w tym uchwał, jeśli uczestniczą w nim właściciele dysponujący więcej niż 50% udziałów 9. Uchwały są podejmowane na Zebraniu Wspólnoty, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez Zarządcę – w przypadku braku quorum uchwała może być podjęta częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów 10. O terminach indywidualnego zbierania głosów Zarządca ma obowiązek zawiadomić wszystkich właścicieli w sposób zwyczajowo przyjęty; zbieranie głosów powinno odbyć się najdalej w ciągu czternastu dni od daty odbycia zebrania 11. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zbieranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie, w terminie siedmiu dni 12. W sprawach nie przewidzianych w przyjętym porządku obrad nie można podjąć uchwały Przepisy Końcowe § 13 1. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada Wspólnota Mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości 2. W sprawach nie uregulowanych w niniejszym regulaminie mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali czwartek, 10 czerwca 2010 Protokół z zebrania rocznego Wspólnoty Mieszkaniowej. Udało się zamieścić skan protokołu z zebrania rocznego Wspólnoty Mieszkańców Dobra 31. Wszystkich zainteresowanych zachęcam do otworzyć dokument kliknij skanie dokumentu niechcący zostały zamienione strony 2 z 3. Mamy nadzieję, że nie utrudni to Państwu lektury. Autor: Jacek o 12:37 1 komentarz: Anonimowy10 czerwca 2010 14:33Gratuluję pomysłu i strony .Wszystko się otwiera .PozdrawiamKrzysztof KozłowskiOdpowiedzUsuńOdpowiedziOdpowiedzDodaj komentarzWczytaj więcej... W związku z uchyleniem przepisu, który wydłużał ustawowy termin zwoływania przez wspólnotę mieszkaniową zebrania rocznego, Ministerstwo Rozwoju i Technologii przypomina, że w aktualnej sytuacji epidemicznej wspólnoty zobowiązane są do organizowania zebrań rocznych. Dnia 7 lipca 2022 r. na 58. posiedzeniu Sejmu RP uchwalona została ustawa o zmianie niektórych ustaw w zakresie sposobu finansowania programów mieszkaniowych, która uchyliła przepis1 dotyczący wydłużenia ustawowego termin zwoływania zebrań rocznych przez wspólnoty. Aktualnie ustawa oczekuje na podpisanie jej przez Prezydenta. Przepis uchylający wchodzi w życie po upływie 6 tygodni od dnia ogłoszenia. Uchylenie przywołanego przepisu powoduje przywrócenie obowiązku dla wspólnot w zakresie zwoływania zebrania rocznego. O możliwości organizacji zebrań ( zebrań rocznych przez wspólnoty mieszkaniowe) decydują aktualnie obowiązujące zasady bezpieczeństwa związane ze stanem zagrożenia epidemicznego wywołanym zakażeniami wirusem SARS-CoV-2, wprowadzone przepisami rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu zagrożenia epidemicznego2. Rozstrzygają one o możliwości organizacji wszelkiego rodzaju zebrań, spotkań, itd. Przepisami aktualnie obowiązującego rozporządzenia zniesione zostały wszystkie obostrzenia w zakresie organizowania imprez, spotkań oraz zebrań, w tym organizowanych przez wspólnoty mieszkaniowe. Tym samym w obecnej sytuacji epidemicznej wspólnoty mieszkaniowe mogą organizować zebrania, w tym zebrania roczne, w formie stacjonarnej, ponieważ przepisy rozporządzenia nie wprowadzają żadnych ograniczeń w organizacji spotkań czy zebrań, w tym przez wspólnoty mieszkaniowe. Aktualne zasady bezpieczeństwa publikowane są na stronie Ministerstwa Zdrowia. Należy podkreślić, że co do zasady roczne zebrania winny mieć formę stacjonarną, z ewentualnym udziałem głosów zebranych przez zarząd w trybie indywidualnym, np. za pomocą poczty elektronicznej. Porządek obrad rocznego zebrania sprawozdawczego powinien obejmować obligatoryjnie: uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu, ocenę pracy zarządu, przyjęcie sprawozdania zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium. Ta ściśle określona kategoria spraw będąca przedmiotem uchwał na corocznym zebraniu ma zasadnicze znaczenie dla zapewniania prawidłowego funkcjonowania wspólnoty i powinna być przedmiotem dyskusji członków wspólnoty, a głosowanie nad nimi powinno być poprzedzone złożeniem przez zarząd (lub zarządcę) wyjaśnień w każdej kwestii związanej z zarządzaniem nieruchomością wspólną. W przypadku uchwał przypisanych do rocznego zebrania wspólnoty tryb indywidualnego zbierania głosów przez zarząd (w tym w drodze oddawania głosów przez właścicieli w formie elektronicznej) ma charakter uzupełniający i może mieć miejsce wówczas, gdy liczba głosów oddanych za przyjęciem ww. uchwał na zebraniu była zbyt mała, aby mogły one zostać skutecznie podjęte. Natomiast w pozostałych sprawach dotyczących zarządu nieruchomością (a więc nieobjętych obowiązkiem przyjęcia podczas rocznego zebrania), wspólnoty mogą podejmować uchwały w części bądź w całości w trybie indywidualnym bądź w drodze głosowania drogą elektroniczną. Należy także zauważyć, że istnieje także możliwość udzielenia przez właściciela umocowania dla pełnomocnika do głosowania nad uchwałami wspólnoty. Pełnomocnictwo udzielone przez właściciela nie musi mieć formy pisemnej - może być udzielone w innej formie, np. ustnej albo w drodze elektronicznej (np. w formie e-mail). Wskazane jest, aby dla celów dowodowych, np. na wypadek zaskarżenia uchwały do sądu, udzielone przez właściciela lokalu umocowanie do głosowania przez pełnomocnika nad uchwałami wspólnoty miało formę pisemną lub elektroniczną. Podstawa prawna 1. art. 90 ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 568, z późn. zm.) 2. W dniu publikacji komunikatu obowiązuje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 25 marca 2022 r. w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu zagrożenia epidemicznego (Dz. U. z 2022 r. poz. 679, z późn. zm.), które weszło w życie 28 marca 2022 r.

protokół z zebrania rocznego wspólnoty mieszkaniowej